Wer heute eine Immobilie erwerben oder selbst bauen möchte, der kommt in der Regel um eine Hypothekenfinanzierung nicht herum. Bei dieser wird der aufgenommene Kreditbetrag als Grundschuld zu Gunsten des Darlehensgebers in das Grundbuch eingetragen. Da die meisten Kreditinstitute ein Objekt nur bis maximal 60 – 70 % beleihen, macht dies den Abschluss mehrerer Darlehensverträge notwendig.
Entsprechend den Vorgaben der Kreditinstitute und auch der Höhe des Darlehens werden die Darlehen dann in einer bestimmten Reihenfolge in das Grundbuch eingetragen. Diese Rangfolge hat Auswirkungen auf die Darlehenszinsen, die bei nachfolgenden Darlehen meistens höher liegen als das unter Rang eins eingetragene Darlehen.
Das Angebot an Hypothekenfinanzierungen ist heute sehr umfangreich. Eine Vielzahl von Direktbanken im Internet macht den etablierten Kreditinstituten Konkurrenz. Online Finanzierungsrechner helfen bei dem Vergleich der entstehenden Belastungen und erlauben so eine einfache Bestimmung aller wesentlichen Kreditmerkmale wie Zinsen, Tilgung, Laufzeiten und eventuelle Zwischentilgungen zur individuellen Planung. So lassen sich dann vorab auch schon einmal die verschiedenen Angebote gut miteinander vergleichen.
Immer noch die am weitesten verbreitete Form der Hypothekenfinanzierung ist das Tilgungs- oder Annuitätendarlehen. Bei diesem erfolgt die Rückzahlung des Darlehens durch regelmäßige Tilgung von mindestens 1 % der Darlehenssumme im Jahr zuzüglich der ersparten Zinsen. Höhere Tilgungsraten sind möglich. Zinsen werden bei dieser Darlehensform nur auf die Restschuld berechnet, wodurch sich die Zinsbelastung mit der Zeit verringert. Sondertilgungsrechte können ebenfalls vereinbart werden. Diese liegen je nach Kreditinstitut bei etwa 10 % der Darlehenssumme p. a., in Ausnahmefällen auch höher. Man erkauft sich diese dann aber mit einem höheren Zinssatz, der bis zu 0,5 Prozentpunkte betragen kann. Dies ist aber in jedem Fall eine empfehlenswerte Möglichkeit für alle, die regelmäßig in der Lage sind in den Folgejahren Sondertilgungen leisten zu können, da sich dadurch natürlich die Laufzeit des Darlehens und die Zinsbelastung erheblich verringern. Liegt die Tilgung z.B. bei 1 % p. a. und schöpft man jedes Jahr die vollen 10 % der Sondertilgung aus, so ist das Darlehen nach 8 bis 10 Jahren abbezahlt. Für längere vereinbarte Finanzierungszeiträume gelten aber meistens andere Regelungen.
100 % Finanzierungen sind zwar möglich und werden auch von einer Reihe von Kreditinstituten angeboten, die meisten Banken verlangen aber nach wie vor einen bestimmten Eigenkapitalanteil, der mindestens bei etwa 20 % der Finanzierungssumme liegen sollte.
Hypothekenfinanzierungen lassen sich an die individuelle Lebensplanung anpassen. Berufsbedingte Ortswechsel, Familienplanung oder kurzzeitige finanzielle Notlagen lassen sich schon bei einem Abschluss miteinplanen. Die jeweiligen Gestaltungsmöglichkeiten und Konditionen sollte man bei Bedarf mit seinem Bankberater im Detail erörtern.
Eine Sonderform der Hypothekenfinanzierung ist das endfällige Darlehen, das besonders für Immobilien als Kapitalanlage geeignet ist. Bei dieser Form werden nur Zinsen gezahlt und die Tilgung erfolgt zum Ende der Laufzeit in einem Betrag. Da bei einer vermieteten Immobilie Zinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden können, erzielt man so den größtmöglichen steuerlichen Effekt, da die Zinsbelastung über die Laufzeit konstant bleibt.